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全球楼市飙涨?美房价涨幅创20年纪录,欧洲等地也大涨

石晏/证券时报

随着美联储的“大放水”,量化宽松之下不仅包括美国在内的多国房价迎来飙涨,且这一势头减缓趋势尚不明显。

美国全国房地产经纪人协会(NAR)近日发布的最新数据显示,2021年度,美国房屋销售价格的中位数为34.69万美元,较2020年的水平上涨16.9个百分点。这也是自1999年以来,该项指标创下的最高纪录。

尽管建筑商正在加紧造房,但一段时间内房屋仍将稀缺。即便美联储收紧政策,美国房贷利率仍然处于历史较低水平。不过,这也意味着未来房价涨势可能将有所放缓,但不会停止。

交易量有所放缓

美国全国房地产经纪人协会(NAR)近日发布的最新数据显示,2021年度,美国房屋销售价格的中位数为34.69万美元,较2020年的水平上涨16.9个百分点。这也是自1999年以来,该项指标创下的最高纪录。

房屋销售价格中位数的同比上涨17%也意味着,美国平均每一位户主在2021年能够通过自有房产获得近50200美元的财富。

不过,出于对美联储的加息预期,美国十年期国债收益率的上涨带动抵押贷款利率一同向上,美国房地产的增长势头也在去年四季度之后似乎出现了些许放缓。

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据,美国12月成屋销售成交量下降了近4.6个百分点,在经季节性调整后为618万套,销量同比下降7.1个百分点。

与此同时,抵押贷款也连续攀升。房地美近期也发表声明称,30年期抵押贷款平均利率在此前连续上涨4周至3.56%后,也呈现小幅回落,不过仍然处于近两年以来的最高水平。NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示,待售房屋销售在2021年底逐渐淡出,是由于住房供应的减少给消费者提供了很少的选择。

尽管去年12月交易量有所放缓,但从销售和价格上涨的角度来看,去年对住房来说是一个整体上很好的时期。“随着抵押贷款利率继续小幅上升,市场销售可能会出现小幅下降。”上述分析人士补充道。

仍为“卖方市场”

“更具可测量性的需求和不断上升的供应相结合,将使房价与工资增长更为一致。”NAR首席经济学家Lawrence Yun预测,美国住房库存将继续改善,并有助于2022年住房价格增长放缓,“新屋开工将增至165万套,房价将上涨约5.1%”。

实际上,自疫情发生以来,伴随着美国的量化宽松货币政策,全美房价整体上大幅攀升,一些地区也屡屡创新高。

为提振本国经济形势,美国政府推出一系列纾困政策。其中,在失业救济金、家庭纾困金等补贴的发放下,美国居民个人收入有所提高,也相对提高了本国居民购房等支出意愿。

强劲需求下,待售房屋的供应难以被平衡。“低利率和远程办公的增加刺激了新的购房需求,房价也逐步攀升。”有研究报告指出,随着疫情的发酵,不少潜在卖家取消或者延迟了原本的搬迁计划,市面上的待售房屋库存进而有所下降。

疫情未曾消退,美国许多上班族仍保持在家办公的状态。由疫情产生的换房需求也会继续刺激房产市场,如受疫情影响而延后购房的群体,需要为在家办公和远程上课提供更大空间的家庭,以及想要减少接触病毒可能性的住户等。

美国加利福尼亚州Norada房地产投资公司也在早前的一份报告中指出,市场上待售房屋数量已减少了30%,而房屋需求量是过去的两倍,美国整个房产市场呈现出严重的供不应求的景象。“新房屋的建造受疫情影响显著降低,导致房产市场中待售房屋数量大幅降低。”

尽管建筑商正在加紧造房,但一段时间内房屋仍将稀缺。即便美联储收紧政策,美国房贷利率仍然处于历史较低水平。不过,这也意味着未来房价涨势可能将有所放缓,但不会停止。“由于抵押贷款利率上升,在春季购房季之前,购房需求略有下降。”房地美首席经济学家Sam Khater指出,供应仍接近历史上最紧张的程度,这将令房价居高不下。

美国房地产平台Zillow日前发布的2022年住房展望也显示,预计2022年美国房价将上涨约11%,房地产市场仍将是“卖方市场”。

多国集体飙涨

疫情之下,全球多国房价在货币政策、财政刺激等因素的影响下,普遍呈现上涨势头。有外媒报道称,截至去年,全球房价的涨幅已经创下了自2008年金融危机之前的最高水平。受新冠肺炎疫情和奥密克戎变异株的影响,全球房价上升趋势将持续到2022年。

去年伊始,就有多份报告指出,基于低利率和货币宽松的环境,多国楼市陷入火热境况。例如,欧洲、美国、加拿大,以及亚太部分国家和地区,房价均呈现飙升势头。

全球房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)在早前发布的全球房价指数报告中指出,截至去年春季,全球平均房价上涨7.3%,为2006年第四季度以来最大涨幅。整体上,土耳其房价涨幅位居榜首,上涨32个百分点;新西兰紧随其后,房价上涨22.1个百分点;美国房价涨幅位居第五,上涨13.2个百分点,创下自2005年12月以来的最大涨幅。

亚太方面,新加坡房价在去年一季度时就表现得上涨最快,涨幅为6.1%;韩国位列其后,涨幅达5.8%;紧接着是日本,涨幅为5.7%。

莱坊国际(Knight Frank)分析指出,由于决策者希望通过提高税收来填补因新冠疫情而加剧的赤字税收,以及监管环境或将发生的根本性变化。“从拜登总统的税收提议,到整个拉丁美洲新的财富税,再到新西兰投资者新的资本利得税,全球房地产市场都面临着挑战”。

(原题为《全球楼市飙涨?美房价涨幅创20年纪录,欧洲等地也大涨,今年涨势仍将持续?》)

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