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商办改租、增加用地供应 北京多举措建设保障性租赁住房

来源:21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

在“住有所居”目标指引下,各地纷纷加速推进保障性租赁住房建设。

11月23日,北京市规划和自然资源委员会公布,顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批,原则同意天竺万科中心D座、万科28街区2#楼商业办公项目改建宿舍型租赁住房项目。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,在推进保障性租赁住房的建设中,相比于新增建设,存量盘活渠道建设周期更短,能够快速扩大供应。

同日,被誉为全国最大单体租赁社区的北京首创繁星集租房项目,也有了新进展,未来将提供近6500套租赁住宅,一期组团预计2022年5月份实现完工入住。

这也是北京探索在集体土地上建设租赁住房的首批试点项目之一,是迄今为止北京市建设规模最大的集体土地租赁房,总建筑面积约40万平米,估算总投资达43.6亿元。

不止如此,北京市还在11月22日发布的2022年房产投资规划报送通知中,要求加大租赁住宅供应,并在第三批次供地中扩大了保障性租赁住房供给。

非居住存量房屋改建、在集体土地上新建、增加保障性租赁住房用地供应……北京多措并举加大保障性租赁住房供应的政策背景是,今年6月24日,国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),关于保障性租赁住房的官方概念和顶层设计正式得到明确,各地纷纷加大了建设力度。

作为北方人口流入的超级城市,北京该如何有效缓解住房租赁市场结构性供给不足,并且合理匹配供求关系,保障新市民、青年人的居住需求,解决“租房难、租房贵”的问题,在落实方面,或许仍有很长的路要走。

“非改租”陆续落地

北京市规自委信息显示,上述万科项目是顺义区首批利用闲置商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目,预计将提供宿舍874间。

此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》,明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房,鼓励其改建项目业态混合兼容,促进产业融合和新业态发展。

黄卉表示,顺义此举可视为“非改租”在项目落地上的推进,未来项目改建程序、改造标准等问题有望得到优化和突破。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对21世纪经济报道记者表示,根据ICCRA的统计,目前宿舍型租赁住房在北京长租房市场的占比不足5%,这一比例低于上海、深圳等其他一线城市。

“而宿舍型租赁住房的租客大部分为服务业基层从业人员或产业员工,对于物业位置要求极高,因此,这就为位于适当位置的闲置商办项目改建,提供了契机和动力。” 赵然补充说: “推进商办项目改建租赁住房,首先是入市时间快,能够在短期内缓解北京新市民、青年人的居住压力,而且比起新增专项用地,位置会更成熟或距离交通枢纽便利,有利于调整区域内的职住平衡。”

此外,存量商办项目改建租赁住房,也让业内人士看到了北京大量商办项目的新出路。

赵然进一步指出,商办项目改建租赁住房对于存量商办项目的去化和利用具有更为积极的意义,也符合城市更新所提倡的资源协调利用原则。

多措并举保障供应

除了以“非改租”盘活存量,北京也在新增供应方面推出了多项举措。

11月22日,北京发布2022年房产投资规划报送通知,要求扩大居住用地与住房供应,优化住房供应结构,加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设。

北京第三批次集中供地,也延续了相关政策要求,扩大了保障性租赁住房供给。据悉,北京三轮集中供地共推出12宗宅地,其中合理选择位于轨道交通站点附近、周边配套较为齐全的4宗项目配建保障性租赁住房,占比30%,总规模约4.36万平方米,顺利成交后全年土地市场竞配建租赁住房将达到54万平方米。

不只是集中供地,据北京市规划和自然资源委员会透露,今年北京市在建设用地供应计划中进一步加大了向租赁住房的倾斜力度:在单列租赁住房用地的基础上,按照商品住宅供应下限等比例安排租赁住房供应指标,将租赁住房占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%,明确年度供应指标为300公顷,较2020年计划安排量增加170公顷。

11月20日,北京市规自委公布数据,本年度已供应租赁住房用地301公顷,提前完成全年供地任务。在已供项目中,有214公顷用地用于解决新市民、青年人、科技人才、产业工人以及城市基本公共服务保障人员等群体的住房需求,占比达到71%。

实际上,近期各地公布的“十四五”住房规划都将保障性租赁住房供应列为了“重头戏”。

上海市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房47万套(间)以上,达到新增住房供应总量的45%左右;广州市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套(间),占住房总量的45.8%;深圳市计划“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于40万套(间),占住房建设筹集总量的45%左右。

北京市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30%,虽未公布具体套数,但对照上海、广州和深圳数据,或许不会低于30万套。

目前尚无官方数据披露北京保障性租赁住房的建设进展,据《瞭望》新闻周刊,截至11月1日,北京市已累计开工利用集体土地建设租赁住房项目48个、房源约6.6万套,户型以中小套型与职工宿舍、公寓类为主,非居住类改建的项目已实施13个、3822套(间)。对比新建租赁住房的规模,“非改租”的进展有待加速。

北京市住建委有关负责人表示,北京还将推进利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设租赁住房项目,适当利用新供应国有建设用地建设,加快推进保障性租赁住房建设。

而增加供应的同时,下一步应该如何合理匹配供求关系,保障新市民、青年人的居住需求,显得更为重要。

前述万科商办项目改建后,将纳入全市住房租赁监管平台管理,避免以租代售、分割销售、违法转让等违法操作。

黄卉则建议,保障性租赁住房建设要符合北京的城市定位,紧扣人口结构和区域分布的特点,为城市人口向质量、活力方向转型提供良好的住房保障。一是建立覆盖多元、进出有序的人员审核机制。为了吸引鼓励更多外来人才来京就业,将保障对象扩展至在北京市稳定就业的常住人群。

二是科学制定租金水平和动态调整机制。既要符合保障对象的支付能力,又要满足企业持续运行的需要。租金的确定要与地段位置相适应保障性租赁住房的租金与市场租金差距不宜过大。

三是优化运营监管。监管部门与运营主体建立信息互通共享机制,实时共享人房信息,加强流动人口管理。定期开展消防安全检查,关注项目运行中可能存在的安全隐患。

北京市住建委有关负责人表示,下一步北京市将重点围绕“房子怎么建,政策怎么给,人员准入怎么核,租金怎么定,后期运营怎么管”五大方面进行研究论证,推动“十四五”期间北京市保障性租赁住房建设高质量发展,促进住有所居目标实现。

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